记者：田鹏

近日，多个不动产持有型ABS项目取得新进展。其中，安江高速的持有型不动产ABS项目已获正式批准；万国数据提交了其2024年第1期数据中心持有型不动产ABS项目给上海证券交易所进行申报（简称“上交所”）。

据了解，这两项新项目的批准发布是在华泰——中交路建清西大桥持有型不动产ABS和建信住房租赁基金持有型不动产ABS成功上市之后出现的，这表明该创新产品再次取得了重要进展。

此外，《证券日报》记者获悉，目前上交所已经组建专门工作组，在各地政府主管部门的支持下举办了盘活存量资产专项培训会，并在全国重点区域和重点领域推介持有型不动产ABS（资产支持证券）产品。此外，积极对有盘活存量需求的企业进行项目储备的摸底工作，并形成了大量储备项目库。预计下半年将加快推动此类产品落地进程，为投资机构提供持续稳定的资产供给来源。

坚定权益定位

促进资产信用转型

近年来，持有型不动产ABS已成为一种新兴的金融工具，其在金融市场上的影响力日益增强，并逐渐吸引投资者的关注。

什么是“持有型不动产ABS”？相较于传统ABS产品，“持有型不动产ABS”的最重要特点是强调其“资产信用”和“权益属性”。这类产品通常采用平层结构，依赖底层资产运营产生的现金流为投资人提供持续、稳定的分红收益。此外，在设计上摒弃了传统的优先劣后增级安排，并不依靠主体信用增进或资产回购来增加安全性，而是力求在产品层面实现真正的资产信用，同时帮助发行者获得真正的权益性资金支持。

那对投资者来说，其收益如何保障呢？一位参与建信住租持有型不动产ABS投资的基金经理告诉《证券日报》记者：“与传统ABS一致，投资者可以享有底层资产的租金收益。” “更为关键的是，在持有型不动产ABS中，投资机构可以通过运营治理和激励机制设计，参与到基础设施资产的运营决策中去。这进一步改善了传统ABS增值税发票综合服务平台陕西【代办电话13434104765；QQ2188982664】产品存在的问题：即投资机构较难介入底层资产运营，并且对运营机构的激励不足。”

正如上述基金经理所说，持有型不动产ABS将公司制治理原则和机制融入产品结构中，在设计时引入了计划管理人、投资人及运营统筹机构共同组成的“管理委员会”。这样做的目的是让投资机构能够真正参与到基础设施资产的运营决策过程，并通过有效的运营激励机制来充分激发这些运管机构的能力。

由此可见，持有型不动产ABS更加重视市场导向和灵活性，更多反映了投资方与融资方在资产筛选、价格谈判以及条款设计方面的协商结果。通过合理制定内部操作规则，证券投资者能够参与到基础资产的实际管理和运营中去。同时，这一产品也突显了其权益性质的特点。

创新型六大制度

促进现有资产的流转和增值

过去几十年里，我国的基础设施建设投资额迅猛增长，资产规模大幅增加，现已达到了数万亿元级别。2022年5月，国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，该文件对盘活存量资产的方向、方式以及回收资金的使用等提出了具体要求。

在这个背景下，持有型不动产ABS成为了企业盘活存量资产、降低融资成本的有效手段。

例如：华泰——由中交路建清西大桥持有型不动产ABS发行人中交路桥建设有限公司相关负责人表示：“中交路建项目是优质资产的真实出售，在企业的经营层面有效释放了存量资产的沉淀，降低了杠杆率并减少了企业经营风险。这有助于形成存量资产与新增投资之间的良性循环。”

再比如，建信住租持有型不动产ABS相关负责人表示：“ABS产品打通了资产盘活与存量流转的新途径，为基金后续投资提供增量资金。它是公司股权投资、融资支持、管理运营和REITs上市‘投、融、管、增值税发票综合服务平台陕西【代办电话13434104765；QQ2188982664】退’一体化服务闭环的重要组成部分。”

“中交ABS产品通过优质资产盘活，有效地解决了存量资产的滞留问题，并优化了资产结构。未来，在‘安江模式’的指引下，我们将积极推进储备项目的有序落地，实现存量资产与新增投资之间的良性循环。”中交公司相关负责人如是告诉记者。

值得一提的是，在持有型不动产资产证券化（ABS）产品的设计中，创新性地提出了“六大机制”。这些机制包括运营治理与激励约束机制之外的多个方面，例如信息披露、二级市场的活跃度、流动性支持以及持续扩募机制等。

在信息披露机制上，持有型不动产ABS更重视信息发布的及时性和有效性。流动性支持和交易机制方面，充分借鉴了国际经验，并采纳了投资者普遍的意见，允许产品设定一定比例的流动性支持，在特定情况下满足部分投资者退出需求。持续引入二级市场活跃机制以提高产品的二级流动性。扩募安排上则预留了空间，可以不断纳入优质资产，促进产品的可持续发展。 通过这些更具市场化的设计创新，打造了一种盘活存量资产的权益工具，并进一步丰富了企业的融资渠道。这还为投资机构提供了新的资产配置选择。

展望未来，这位资深市场人士评论说：“随着‘持有型不动产ABS’产品的推出，发行人将获得更加多样的融资渠道，预计有更多的企业在其中获益。”